一   疫情期间减免房租有哪些法律依据？

疫情期间减免房租必须要有法律依据，《民法典》第一百八十条、第五百九十条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。疫情以及疫情防控措施一般属于法律规定的不可抗力。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。

最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》规定，对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，只有符合不可抗力法定要件才可减免部分或全部法律责任，即减免部分或全部房租。同时，还要准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，只有疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，才可适用不可抗力免责，疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的并不能减免房租。

最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。”

最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”

2022年2月18日，国家发展改革委等14部门印发的《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策》第六条：“2022年被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域内的服务业小微企业和个体工商户承租国有房屋，2022年减免6个月租金，其它地区减免3个月租金。”另外国家鼓励非国有房屋租赁主体在平等协商的基础上合理分担疫情带来的损失。

二   根据上述规定，所有房租都可以减免吗？

由上所见，减免房租不能一概而论，需根据疫情或疫情防控措施对承租人合同履行产生的实际影响、出租方的性质、租赁房屋的目的，同时还考虑到承租人在合同中的地位，结合公平原则综合考量是否应该减免房租。

01

要根据疫情或疫情防控措施对承租人房屋租赁合同履行产生的实际影响判断是否属于不可抗力，同时不能超出疫情的影响范围，判断能否减免房租。如果疫情或疫情防控措施并没有导致租赁合同不能按约履行，则不可减免房租。例如，租赁餐厅、超市等经营场所，因当地疫情管控导致无法开业经营，承租人可以适用不可抗力，要求减免租金。

02

租赁经营用房，承租国有企业以及政府部门等行政事业单位房屋经营的承租人，受疫情或疫情防控措施经营困难的，按国家政策减免房租；承租非国有房屋因疫情或疫情防控措施没收入或收入明显减少的承租人，继续按原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人要求减免租金，应引导双方参照租金减免政策调解解决；调解不成的，根据实际情况按公平原则变更合同。例如：租赁房屋用于经营，在疫情期间没有强制要求关停，但受影响较大的；同时，承租人仍继续使用房屋的，不适用不可抗力，可依据公平原则，酌情减免部分租金。

03

租赁房屋居住，疫情期间承租人仍占有使用房屋，且受影响很小，不能适用不可抗力减免房租。同时还要综合考虑租期、履行方式、房屋实际使用情况、合同履行受疫情或者疫情防控措施影响程度等因素，按照公平原则平衡双方利益，妥善解决房租减免纠纷。

综上所述，新冠疫情不论是对于承租人还是对于出租人而言，都是一场严峻的战役，双方应秉持着相互理解、相互体谅的心态，并肩战斗，共渡难关。疫情无情人有情，关于疫情期间减免房租，双方应主动协商沟通，互相理解，以和为贵，合法合情合理解决房租事宜。